一 2011年上海市房地产市场运行情况分析

1.房地产开发投资比上年仍有一定增长

2011年，上海市房地产完成开发投资2170.31亿元，比上年增长9.6%。从商品房类型看，商品住宅投资1398.75亿元，同比2010年增长9.6%；办公楼投资231.09亿元，同比增长3%；商业营业用房投资236.05亿元，同比减少3.5%。

图1 2011年上海市房地产开发投资完成情况

从月度数据来看，2011年国庆之后房地产开发投资具有较大幅度增长。10月份，房地产开发投资达到263.35亿元，同比2010年10月增长29%。其中办公楼开发投资的贡献最大，达到42.21亿元，同比增长108.6%；商业营业用房开发投资达到30.8亿元，同比增长36.8%。在住宅市场景气受到调控影响的环境下，开发企业的投资具有向商业地产转移的趋势。

2.房地产建设规模平稳增长

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。2011年，上海市商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%。其中商品住宅施工面积8386.26万平方米，增长14.7%。2011年，上海市商品房新开工面积3644.06万平方米，比上年增长20.2%。其中商品住宅新开工面积2473.6万平方米，增长17.2%。2011年，上海市商品房竣工面积2240.62万平方米，比上年增长15.4%。其中商品住宅竣工面积1549.66万平方米，增长11%。房地产建设规模保持着近年来稳定增长的水平，未明显受到调控等因素影响。

3.商品房销售面积继续下降

2011年上海市商品住宅呈现出“低开低走”的市场走势，虽然供应量年初有小幅的增长，但成交始终疲软，总体走势一直处于一个低位运行的市场态势。2011年，上海市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅销售面积1473.72万平方米，下降12.6%。

4.新建商品住宅价格保持稳定

根据搜房网统计，2011年上海全年商品住宅均价约为2.2万元/平方米，同比上升1.4%，虽仍呈上涨趋势，但较2010年30%以上的同比涨幅，缩小明显。根据国家统计局公布的70个大中城市房地产价格指数，2011年12月，上海新建住宅价格指数同比上涨1.7%，其中90平方米以下住宅价格同比上涨3.7%，90～144平方米住宅价格同比上涨2.3%，144平方米以上住宅价格同比上涨0.9%。2011年12月，上海二手住宅价格指数同比上涨1.7%，其中90平方米以下住宅价格同比上涨2.3%，90～144平方米住宅价格同比上涨2.3%，144平方米以上住宅价格同比下降0.7%。

5.土地市场低迷

2011年上海土地市场整体呈现低迷的状态，住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，缓拍、流拍现象显著。

2011年上海市土地供应量上涨，推出面积2927.76万平方米，同比增加20.63%。供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的27%，较上年34.7%的比重明显减少，土地供应量上涨主要是受工业用地与商办用地增加影响。其中2011年上海共推出经营性用地308幅，共计1464万平方米，同比2010年增长12.79%，其中2011年有27幅土地因出让终止而未能实现成交，占比近一成。2011年年初上海规土局公布住房用地供应计划，全年计划供地1200万平方米，实际共成交1031万平方米，未能完成供地计划。2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平方米，同比2010年增长4.72%。其中住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，商业用地成交面积305.12万平方米，同比减少1.82%，保障房用地成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，住宅用地及商业用地成交面积均较上年有一定程度下降。

在成交面积同比增长的同时，土地出让金却出现了近年来首次负增长，2011年上海经营性土地出让金共计1183.22亿元，同比2010年减少14.41%。其中住宅用地成交470.41亿元，同比减少39.54%；商办用地成交500.8亿元，同比增长4.66%；保障房用地成交212.01亿元，同比增长68.27%。2007年上海土地出让金收入481.29亿元，2008年为398.18亿元，2009年为1043亿元，2010年为1382.51亿元，也就是说这是继2008年后上海土地出让金两年来首次出现负增长。

在2011年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超六成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。溢价率的下降充分反映出2011年上海土地市场的不景气。

二 上海部分楼盘引领降价

1.上海部分楼盘降价的原因

上海的房价在历来市场调整中比较平稳，但是2011年10月以来部分上海房地产项目降价，引起社会广泛关注，在全国引领本轮房价下跌，这些楼盘有