一 2011年广州市房地产市场政策环境分析

从2005年开始的房地产市场调控，终于在2011年走出了“越调越涨”的怪圈，在限购乃至限价的强力行政措施之下，加上限贷的金融政策，终于使住房价格高昂的龙头无法再抬头了，至少在“北上广深”等一线城市，房价上涨的势头可以说已经遏制住了。

从2011年1月26日“新国八条”的出台到上海、重庆两市房产税的试行，再到3月份国务院政府工作报告中将“坚定不移地搞好房地产市场调控”作为本年度房地产政策的主题，房地产政策调控的力度一直在不断加大，房价调控的目标也从遏制房价过快增长到促进房价合理回归，中央政府的调控政策表现出从未有过的坚定决心，地方政府为了完成目标相继推出限购乃至直接限价的政策。

行政和经济手段并用，需求控制和扩大供给双管齐下是2011年房地产各项调控措施的主要特征。“新国八条”中首次要求地方政府制定房价控制目标，表明房地产市场调控从通过经济、行政手段调控上升为直接调控房价。同时“新国八条”中也指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此后关于限购的各项实施标准和范围不断深化和扩大，7月12日，温家宝总理在国务院常务会议上又强调房价上涨过快的二、三线城市也要限购，截至2011年12月，全国共有46个城市出台了限购政策。

在抑制需求的同时，中央及地方政府也将扩大供给作为调控市场、平衡供需、抑制房价的主要手段。其中，大力加强保障房建设就是配合2011年房地产市场调控的一项关键举措。2011年3月份的《政府工作报告》中明确提出年内将建设保障性住房1000万套，同比上升72.4%，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。为保证保障房建设计划的按时完成，中央政府继续实行问责制，并且在多项政策中重复提出、反复强调。3月份保障房建设计划分配完成后，中央便与地方政府签订“军令状”，4月派出专项督察小组对各地建设情况进行检查，5月住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，督促各地保质保量完成保障房建设任务。全国保障房开工率逐月上升，6月份完成率达56%，7月份达到72%，8月升至86%，9月达到98%。11月10日，住房和城乡建设部向社会公布，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超1000万套，实现了年初计划的目标任务。2011年成为中国保障房大规模建设元年。

纵观2011年房地产市场的各项调控政策，中央政府在商品房市场、保障房供应、土地供应三方面同时出手，以行政、税收、信贷措施共同抑制商品房市场上的投资投机需求，同时通过确保土地、资金的充足供应和制度的有效性来支持保障性住房建设，希望切实解决“住有所居”；土地市场上则继续保持并加大用地供给，为保障房和普通商品房建设提供充足的土地资源，并完善招拍挂制度，提高土地出让的规范化程度。

在国家出台一系列调控政策之后，地方政府的配套政策也相继出台。为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即“新国八条”），2月24日广州国土资源和房屋管理局公布了《关于进一步严格执行广州市商品住房限购政策的通知》，作为广州市落实“新国八条”有关限购的地方性配套文件，该《通知》结合广州实际，对本市户籍和非本市户籍居民家庭的限购套数作出了明确规定，同时二套房首付提至六成，不足5年的住房交易的营业税按全额征收。但其中的限购范围只限于市辖十区，购房者在增城、从化的置业并未纳入限购行列。3月29日广州市政府又发布了《关于公布我市新建住房2011年度价格控制目标的通知》，提出2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。通过不断调控和监管，广州市房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。

表1 2010年与2011年全国房地产主要调控措施对比

保障房建设方面，广州市2011年计划筹集8.5万套保障性住房，约占全省的1/4，是历年来开工总量最大、任务最重的一年。按照省委、省政府要求，纳入2011年建设计划的保障房项目，必须在10月底前全面开工。截至10月25日，随着广州市规模最大的保障房项目——萝岗中心城区项目举行开工仪式，全市筹建保障房89174套