一 2011年房产市场分析

（一）房地产开发投资额连年增长，占固定资产投资比重止跌回升

从房地产开发投资额看，深圳市自2001年以来总体呈增长势头，2007～2009年小幅调整，2010年重拾升势，2011年首次突破500亿元，达590.21亿元，2008年金融危机后的拿地高潮依然处于消化周期。

国内一线城市中，2011年京、沪、穗、深房地产开发投资同比增幅分别为4.66%、9.57%、32.84%、28.73%，深圳增速仅次广州。受城市规模限制，深圳房地产开发投资总额在四大城市中最小，约为广州的一半、上海的1/4、北京的1/6。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看，深圳自2002年呈逐降走势（2006年稍有回升，为36.3%），2011年止跌回升，达31.86%。值得注意的是，全社会固定资产投资额经10年连续增长后，2011年首度回落。世界大学生运动会在深圳召开，对深圳2009～2011年上半年固定资产投资拉动效应显著，随着大运会落幕，未来固定资产投资将回归合理水平。

图1 2001～2011年深圳市房地产开发投资情况

（二）商品住宅价格先升后降，老特区远超新特区，新房、二手房价倒挂初现

1.指数年内先扬后抑，涨跌幅引领一线城市

从京、沪、穗、深2011年各月新建商品住宅价格指数走势来看（见图2），一线城市均低开高走，6～10月高位横盘，岁尾跳水。

2011年1月26日“新国八条”颁布后，京、深指数3月滞涨，北京3～9月累计涨幅0.39%，不及2月单月0.49%，成为全年一线城市中指数涨幅最小城市。2011年上半年，深圳、广州领涨一线城市，京、沪、穗、深累计涨幅分别为0.87%、1.98%、2.24%、2.25%，深圳居首。

房地产市场素有“金九银十”之称，但10月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数却初现环比下降，分别为-0.096%、-0.291%、-0.190%、-0.191%，上海降幅最大，深圳位居榜眼。

图2 2011年各月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数^*走势

与新建商品住宅价格指数走势类似，深圳二手商品住宅价格指数1～6月为全年最大累计涨幅，达4.04%，远超新建商品住宅价格指数增长幅度2.25%。对比2011年各月二手住宅价格指数（见图3），京、沪、穗、深全年累计最大涨幅分别为0.3%、2.39%、2.64%、4.04%，深圳居首。

纵观全年，北京1～7月横盘整理，8月转向下跌，成一线城市中唯一年初末指数倒挂城市，年内最大跌幅达-1.77%。广州、上海走势基本一致，1～8月震荡上行，9月起持续下降。

深圳指数从年初始即强力拉升，6～9月小幅下降，10月起跌势跃升。12月与年初相比，京、沪、穗、深二手住宅价格指数涨跌幅分别为-2.27%、1.29%、0.98%、2.07%，深指上涨远超其他一线城市。

图3 2011年各月京、沪、穗、深二手住宅价格指数走势

2.新房均价近4年首次下跌，二手房价格再创新高

从历年商品住宅交易价格看（见图4），2004～2007年，房价平稳增长；2008年短暂调整，新建商品住宅均价13255元/平方米，同比下降0.86%，二手房成交价格跌破万元，为9117元/平方米，同比下降13.7%；2009～2010年再次上扬，2011年在交易量双降压力下，新建商品住宅均价18992元/平方米，同比下降6.00%，二手房成交价格20442元/平方米，同比大涨25.67%，两价差幅收窄。

图4 2004～2011年历年二手房新房销售均价对比

3.新房、二手房价屡现倒挂，住宅租金稳中有升

对比新房、二手房，从2010～2011年各月价格走势看（见图5），2010～2011年上半年，相对新建商品住宅价格震荡下行，二手住宅均价稳中有升，2011年下半年二手住宅均价降幅弱于新房，二者剪刀差仍有扩大趋势。2011年全年，1～2月走势平稳，3月首现新房、二手房价格倒挂，5月二手房价格高出新房5936元/平方米，6～9月逐步回归，10～12月再现倒挂。导致此现象原因有三：一是开发商较二手房业主套现压力大，新房降幅超二手房；二是诸多二手房综合质量（地段、品质、社区完善程度）较新房高，价格相对坚挺；三是学位房成交价格居高不下，带动二手房月均价上涨。另外，二手房缴纳税费较新房多，致倒挂现象更为严重。

从租金走势来看，2010～2011年，住宅租金基本以季度为单位，呈阶段性上涨，季平均涨幅1元/平方米，2011年最低月租金44元/平方米，最高月租金46元/平方米，波动较小，表明住宅租赁市场供需较为均衡。

图5 2010～2011年各月二手房新房售价及住宅租金走势

4.新房均价区域走势各异，南山一枝