一 限购政策分析

限购是采取行政手段对购房对象、购房套数等进行限制从而达到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨、促进房价合理回归的目的。财税、货币、信贷及土地政策等经济手段对房地产市场调控效果的有限性导致近年来住房价格陷入越调越高的怪圈。在普通城镇居民家庭购房支付能力普遍不足而经济手段调控作用有限的背景下，限购这一行政调控手段应时而出。

（一）限购政策发展演变过程

1.限购政策萌芽阶段（2010年4～9月）

2010年4月，“新国十条”规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

“新国十条”只规定“地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，但没有明确限购范围、限购对象、限购数量及限购期限，因此地方政府未作出积极响应。“新国十条”出台不久，4月30日北京出台了首部楼市“限购令”，作出“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定，成为全国首个限购城市，但是在后续四五个月期间全国没有其他城市跟进。

2.限购政策推进阶段（2010年9月至2011年1月）

2010年9月，住房与城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，提出房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时期内限定居民家庭购房套数，并实行问责制。

此次限购政策较第一次有了较大进步，对限购范围进行了初步确定，但是仍然存在限购范围、限购对象、限购数量及限购期限模糊不明晰的问题。在问责制的强行约束下，多个城市继北京之后陆续出台了限购令。2011年1月“新国八条”之前出台限购政策城市依次为深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连、苏州、兰州、郑州、太原、昆明、济南和合肥，20个城市中绝大多数为东部一、二线城市。

3.限购政策升级阶段（2011年1月至今）

2011年1月“新国八条”规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施。“新国八条”除了明确规定限购范围外，对限购对象、限购套数和限购期限都有了较为明确规定，并实行问责制。截至2011年年底全国共有46个城市出台了限购政策，重庆是35个大中城市中唯一没有出台限购政策的城市，但是作为房产税试点城市之一本文亦将对重庆调控效果进行重点分析，故本文统计分析的城市共计47个。限购城市范围的扩大及限购条件的严格对非本地户籍和本地户籍拥有一套住房家庭购房需求起到了有效抑制。

表1 2011年限购城市及分布地区

（二）2011年限购政策特点

1.严厉程度差异较大

北京是最为严厉型限购城市，外地户籍居民须提供5年以上纳税证明才能购房；上海、广州、厦门和宁波等是较为严厉型限购城市，外地户籍居民要提供前两年内累计一年以上纳税证明才能购房；大多数限购城市执行“新国八条”标准，本市户籍无房居民允许购买一套住房，拥有一套住房居民允许购买一套住房，拥有两套及以上住房居民禁购。外地户籍无法提供1年以上纳税证明居民禁购，对能提供1年以上纳税证明的无房外地户籍居民允许购买一套住房，拥有一套及以上住房的外地户籍居民禁购。

2.限购范围由35个大中城市向三线城市扩展

2011年限购城市由35个大中城市向三线城市扩展，住房价格过高且上涨过快省份浙江（温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州）、江苏（无锡、苏州、徐州）、广东（佛山、珠海）和海南（三亚）的12个三线城市参与限购，限购范围不断扩大。

二 限购政策下住房市场运行特征

（一）全国住房市场运行特征

2010年47个城市GDP占全国GDP总额的49.3%，住房投资占全国住房投资总额比重为56.2%^[1]。在全国宏观经济及住房市场拥有如此比重的47个城市限购必然会对全国住房市场产生较大影响。1998～2011年全国住宅销售价格从1854元/平方米上升到5011元/平方米，房价年均增长率达到7.4%，且体现出前期需求观望房价平稳发展—中期