北京是目前全国小产权房最集中的地区之一。在建设世界城市的背景下，认真研究其小产权房发展态势及治理对策，不仅对加快推进城乡统筹发展和郊区化进程有着积极的作用，而且对于全国处理小产权房难题也具有重要的示范意义。

一 发展态势

北京小产权房早在1980年代后期就开始出现，至今已有二十多年的发展历史了。不过，在2000年之前，小产权房数量很少，也很隐蔽，不大为人注意。2000年之后，由于国家停止分配福利性住房，房地产市场骤然升温，再加上北京要申办2008年奥运会，加快了旧城改造步伐，房屋拆迁迫使老城区大批居民到郊区购买住房。由于人们不能再依靠工作单位分配住房，需要自己掏腰包到市场上去买房，房价高低就成了影响大多数人购房选择的关键因素。这时，价格便宜的小产权房就有了市场生存空间，并渐渐浮出水面。尤其是2007年以来，由于商品房价格快速上涨，小产权房也就跟着火了起来。

近年来，由于中央三令五申严禁小产权房，北京市政府也加大了对土地违法案件的查处力度，致使小产权房的生存空间不断收缩。特别是2010年5月底6月初，在国土资源部的督办下，北京市怀柔区政府对杨宋镇梭草村水岸江南二期32栋仿古四合院进行的强拆行动，对小产权房市场产生了极大震慑。目前，公开顶风违法建设小产权房的行为大大收敛了，原有在售的小产权房也大多改头换面。但是，小产权房并没有因此而绝迹，事实上仍在蔓延，只不过其形式和方式有了新的变化。

第一，村委会成为大多数小产权房的开发主体。按照开发主体，北京小产权房通常有三种开发方式：一是村委会将要开发的地块卖给开发商，由开发商进行开发；二是村委会和开发商联合开发；三是村委会自己组织力量进行开发。第三种方式并不多见，因为大多数村集体没有这样的经济实力。在2000年之前，第一种方式比较普遍。进入21世纪之后，第二种方式成为主流。尤其是近年来，北京及全国其他地区强拆小产权房的案例表明，开发商抗御政策风险的能力非常微弱，因而绝大多数小产权房都是由村委会与开发商联合开发的（但名义上通常是以村委会为开发主体）。由于有村委会在前，开发商遭遇政策风险的几率就大大降低了。

第二，村民自住楼或商住综合楼成为小产权房的主要形式。以往的小产权房，通常都是单纯的住宅楼，一个楼盘建若干栋楼，留出几栋楼作为回迁房供村民自住，其余对外出售。而目前开工建设的新楼盘，大多是以村民自住楼或村集体商住综合楼的形式出现的。前者是单纯的住宅楼，楼房全部分配给村民（每户通常可得2～3套房，村民自己住一套，其余的用于出租，作为家庭经营收入，以维持生计）；后者则是商住混合体，临街的为商铺、酒店或其他服务用房（以为村集体创造经营性收入），里面是住宅楼，分给村民自住（村民同样可以将多余的房屋向外出租，以维持家庭生计）。这样，整个项目就成为农民房或集体房，不涉及土地产权，而且符合新农村建设的大方向。但是，一旦农民个人或村集体将多余的房屋向外出售，就成为小产权房。这就是说，目前建成后直接对外公开出售的小产权房少了，而村民自住楼开始成为市场上的主体（由农民自行出租或出售）。

第三，普通住宅成为小产权房的主流。北京小产权房主要有三种类型：一是普通楼房，通常为三层以上的板楼或高层塔楼；二是中高档楼房，通常为多层的连体或独栋别墅；三是四合院，多为平房或二层楼房，传统的院落结构，有的还带有花园。以往，开发商为了赢利，往往倾向于建造中高端项目，如被拆除的水岸江南即是四合院式的别墅。但近年来，在政府的严厉打压下，以及对土地的严格控制下，别墅类高端项目很少见了，目前建设的小产权房绝大多数都是普通住宅，主要面向大众。这样，项目建成后，销售快，入住人口多，人势众，再加上有当地村民参与其中，政府就没有办法随意处置了，从而提高了其抗御政策风险的能力。

第四，占用耕地开发建设的小产权房越来越少。在国家对土地资源的严格管控下，目前明目张胆地占用农田建设小产权房的情形很少见了，大多是通过旧村改造在腾空的宅基地上建设的，或是利用企业用地及村边闲杂地块建造的。经过多年的宣传和督察，大多数人都知道建房不能占用耕地这一政策底线，所以新建的小产权