一 2011年住宅市场运行情况

2011年，受国家严厉的“限购”、“限贷”等房地产调控政策影响，广州一手住宅成交明显萎缩，市场价格基本稳定，二手住宅市场成交大幅下降，交易登记价格有所上扬。分区域看，中心6区受到严重冲击，2011年一手住宅网签面积同比大幅下降41.3%，二手住宅交易登记面积同比下降27.5%，外围4区一手住宅成交略有增长，但二手住宅成交大幅下降27.3%。居住用地供应大幅增长，但土地市场较为冷清。房地产开发投资大幅增长，新开工面积稳步提高。

（一）一手住宅市场供应有所减少，但成交大幅萎缩

一手住宅供应有所减少。2011年，广州10区一手住宅批准预售面积达到687.53万平方米，同比减少8.3%。其中，外围4区一手住宅供应相对稳定，批准预售面积493.73万平方米，同比微降0.4%，供应主要集中在番禺、花都和南沙区，3区合计批准预售面积达到478.59万平方米，占10区总量的69.6%；中心6区一手住宅供应大幅萎缩，批准预售面积仅为193.80万平方米，同比下降23.6%（见图1）。

图1 2011年广州各区一手住宅供应情况

一手住宅成交大幅萎缩。在限购限贷政策持续作用下，2011年广州10区一手住宅网上签约面积仅为557.34万平方米，与2010年657.2万平方米相比大幅下降15.2%。分月度看，1月、2月限购新政实施前，成交量保持较高水平，网签面积分别达到73.25万平方米和46.73万平方米，2月24日广州出台落实“新国八条”的细则后，3月份市场整体成交低迷，网签面积仅31.98万平方米，4月、5月、6月成交量逐步回升，但回升趋势在3季度未能延续，7月份受供应影响成交量明显下滑，从9月份开始开发商大量出货，但受调控政策影响，市场持续低迷，成交量不断回落（见图2）。

图2 2011年广州10区一手住宅市场情况

中心城区和外围区域的成交情况出现分化。中心6区成交量大幅下降，2011年一手住宅网签面积仅为171.46万平方米，同比下降41.3%，黄埔、天河、海珠和荔湾区网签面积同比分别大幅下降56.8%、52.1%、50.7%和46.8%；外围4区成交略有增长，全年网签面积385.88万平方米，同比上涨5.6%，花都和番禺区是成交大户，2011年网签面积达到171.91万平方米和121.27万平方米，两区网签面积占10区网签总面积的52.6%（见图3、表1）。

图3 2011年广州10区一手住宅成交情况

表1 2010年、2011年广州一手住宅市场成交情况

一手住宅成交价格保持基本稳定。2011年，广州10区一手住宅网签均价为13401元/平方米，与2010年13074元/平方米相比微涨2.5%。分区域看，中心6区和外围4区一手住宅网签均价分别为20915元/平方米和10063元/平方米，同比分别上涨17.3%和8.5%。与2010年相比，2011年房价实际上仍有一定程度的上升，只是因为中心6区成交面积占比同比大幅下降13.6个百分点，导致10区均价上涨幅度不大（见表1）。

（二）二手住宅市场成交量大幅下降，交易登记价格有所上扬

二手住宅市场成交量大幅下降。2011年广州二手住宅交易登记面积为599.26万平方米，与2010年相比下降27.4%。分月度看，除1月份成交较高外，2～10月成交面积基本保持在40万～50万平方米的水平，交易量没有因房地产调控政策而出现较大幅度波动，但11月、12月调控政策效果显现，成交量持续下滑。分区域看，中心6区和外围4区成交量均大幅萎缩，2011年二手住宅交易登记面积分别为357.37万平方米和241.89万平方米，同比分别大幅下降27.5%和27.3%（见图4、表2）。

图4 2011年广州二手住宅市场交易登记及价格情况

二手住宅交易登记价格大幅上升，2011年交易登记均价为7142元/平方米，与2010年5302元/平方米相比上升了34.7%。2011年中心6区实施二手房交易网上签约制度，压缩了二手价格低报、瞒报空间，剔除这些不可比因素的影响，二手住宅实际价格上涨应在15%左右。分区域看，中心6区和外围4区二手住宅交易登记均价分别为8381元/平方米和5311元/平方米，同比分别上涨46.8%和13.1%，二手房交易网上签约制度造成中心6区二手住宅价格出现政策性上扬（见表2）。

表2 2010年、2011年广州房地产市场交易情况

（三）限购限贷政策的实施对市场造成冲击，市场成交大幅萎缩

限购限贷政策实施对广州住宅市场造成较大影响。第二次限购政策出台后10个月（从2011年3月至2011年12月）广州一手住宅月均网上签约面积为43.74万平方米，二手住宅月均交易