土地出让市场即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到具备一定建设条件的熟地。土地出让市场的成交状况，会在很大程度上影响人们对于房价的心理预期和房价的实际走势，也对整个城市的产业布局产生决定性影响。研究北京市的土地出让地块数量、成交价格、城乡空间分布特征差异等，有助于把握北京房价发展及用地布局等重要问题。

一 北京近年土地出让相关政策及变化

在2004年“71号令”发布后，国家全面进入“招拍挂”时代，“地王”时代亦由此开启。2013年，国土资源部开始部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，希望对土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。中共十八届三中全会对土地制度改革进行了全面、整体、系统的部署，土地出让制度的改革也在其中。2014年中国土地勘测规划院在北京发布《2014年中国土地政策蓝皮书》，并在2015年继续深入推进土地出让制度改革，推广形式多样的出让方式，促进土地资源合理配置和有效利用，并坚持以提高经济发展质量和效益为中心。房地产调控基调没有改变，继续坚持市场自发调节为主，政府适时调控为辅。2015年财政部公布了全国土地出让收入情况，固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，全国土地出让收支规模出现“双降”。主要原因有土地市场需求不足，用地结构发生变化，出让面积继续萎缩。近些年，土地出让市场及其运行机制都在不断完善，并且强化政策上的调控作用，规范土地市场行为，促进土地资源合理利用，但是我国土地出让市场还是存在一定的问题，本文针对北京市土地出让市场进行分析研究，提出建议，希望能推动土地出让市场持续健康发展，最终促进社会经济稳定有序发展。

二 北京市2016年土地出让市场现状分析

（一）北京市2016年土地出让市场概况

根据2016年北京市规划和国土资源管理委员会提供的土地成交数据，北京市2016年土地出让市场成交地块44块，土地出让面积为4911141平方米，其中建设用地面积为4617050平方米，规划建筑面积为7478569平方米，通过计算可以得出2016年土地出让的平均综合容积率为1.52，平均净容积率为1.62。

通过用途标准化分类之后，出让地块大致分为五类：居住用地、办公商业金融用地、工业用地、综合用地以及其他用地，其中居住用地包括纯粹的居住用地，也包括以居住为第一用途的综合用地、多种用途用地。从表1中可以看出2016年北京市土地出让市场共交易地块44块，其中居住用地17块，工业用地13块，办公商业金融用地6块，综合用地2块，其他用地6块，出让用地地块数量居住用地最多，规划建筑面积3532781平方米，建设用地面积1370756平方米，土地出让面积1506838平方米。居住用地的出让规模远远大于办公商业金融用地、工业用地、综合用地以及其他用地。

2016年北京市土地出让市场的出让方式有招标和挂牌，其中招标有3个地块，挂牌有41个地块，可以看出2016年北京市土地出让市场的出让方式主要以挂牌为主，挂牌占到了93.18%，而2016年北京市仅有的3项招标都是关于棚户区改造的项目。

表1 2016年北京市土地出让市场概况

从2016年北京市土地出让市场数据来看，溢价率最低为0，最高为200%，溢价率为0的地块有18个；溢价率在1%～100%的地块有17个；溢价率在100%以上的地块有5个，剩下的4个地块，数据不全无法计算溢价率（见表2）。溢价率最高为200%，此宗地位置为房山区长阳镇，为办公商业金融用地，起始价为126000万元，成交价为378000万元。溢价率在100%以上的还有宗地位置在“海淀北部地区整体开发”范围内，溢价率为107.35%，为办公商业金融用地，起始价为68000万元，成交价为141000万元；宗地位置在大兴新城东片区0202街区，溢价率为118.3%，为商业金融用地，起始价为153000万元，成交价为334000万元；宗地位置在大兴区北臧村生物医药基地，溢价率为101.11%，为其他用地，起始价为90000万元，成交价为181000万元；宗地位置为顺义区李桥镇，溢价率为152.36%，为其他用地，起始价为74300万元，成交价为187500万元。根据数据可分析，溢价率高的地区都距离北京市中心较远，属于近郊，