一 农民住宅财产性收益研究意义

（一）农宅财产性收益是实现农民持续增收的有力支撑

随着北京非首都功能疏解，一些低端业态加快退出，农民转移就业的难度不断增加。2013年以来占北京市农民收入的75%左右的工资性收入增速持续下降，农民增收的动能疲软，如何继续保持农民人均纯收入增速快于城镇居民，低收入农户的人均纯收入快于农民整体，成为亟待破解的难题。结合乡村休闲农业和乡村旅游的发展，通过农宅利用，盘活农民的闲置资源，将成为京郊农民增收的新动能。农宅利用带来的财产性收益的增加必将成为农民持续增收的有力支撑。

（二）农宅利用将成为培育农村发展新动能的主要抓手

2016年底中央农村工作会议明确强调，以推进农业供给侧结构性改革为主线，加快培育农业农村发展新动能，开创农业现代化建设新局面。中央的多份文件中也都提到要盘活农村资源，闲置农宅盘活利用试点稳步扩大。北京越来越多的城市居民对到乡村休闲、旅游、养老等需求日益强烈，农宅利用同休闲农业和乡村旅游相结合，将成为农村发展新动能。

（三）农民住宅财产性收益提高是扶贫攻坚的重要渠道

2016年是我国打赢脱贫攻坚战的首战之年，精准扶贫、精准脱贫力度空前加大，全年1000万人的脱贫任务有望超额完成。然而，我们要清醒地认识到，当前北京城乡居民收入差距仍然比较大，仍然有142个贫困村，村内农民财产性收益普遍较低。究其原因，主要在于农村资源资产特别是农宅资产的利用效率偏低。因此，农宅财产性收益的提高是促进城乡一体化发展的重要渠道。

二 北京市农民住宅财产性收益现状分析

本次研究依托北京市城乡经济信息中心搭建的大学生村官农村观察员平台和房山区农委及各村镇工作人员，对北京市各区县农民住宅财产性收益状况采取抽样调查的方式开展问卷调研。调查结果显示，京郊18%的农宅用于商业经营活动，集体经济组织统一开发利用模式下农民住宅财产性收益最高。

（一）抽样村庄基本情况

1.抽样村庄占全市村庄的2%

本次调查问卷涵盖昌平、大兴、丰台、海淀、怀柔、门头沟、密云、平谷、顺义、通州等11个区，76个村。回收有效问卷450份。

本次调研涉及的村域总面积547453亩，其中村庄占地面积96035亩，宅基地面积33872亩，农用地面积137492亩。

2.农宅租赁已成为三成调研村庄的支柱产业

据调研，房屋租赁已成为30.3%的村庄支柱产业。更多的是以粮食作物（42.1%的村庄选择）和果品产业（36.8%的村庄选择）为主，房租租赁、养殖业和乡村旅游成为重要的辅助产业。

3.调研村庄居民财产性收入高于全市平均水平

抽样调查村域居民2015年人均可支配收入平均2.13万元，略高于全市2.06万元的水平，但其组成结构与全市情况不同。其中财产性收入占比为9.4%，明显高于全市5.8%的水平。

（二）农宅收益情况分析

1.农宅半数以上来源于自建，10%的农户拥有两套以上住房

调研村子包含23212处宅基地，25903处农宅。自建仍然是获取农宅最主要的方式，共13212处，占51%，其次是继承遗产。其中不同的获取方式涉及的农宅数量见表1。

表1 农宅来源情况

调研村子中共有2332户农民（占调研总数的10%）拥有2套及以上住房。造成一户多宅的主要原因在于农户通过传统继承、购买以及分家处分的方式获得多处住宅。

2.农宅利用情况

（1）已有17.6%的农宅用于经营

调研的村子中，完全用于自住的农宅共19890处，占调研总数的76.8%；部分居住，部分经营/出租的农宅共3469处，占13.4%；全部用户经营/出租的农宅共1084处，占4.2%；闲置的农宅共911处，占3.5%。

图1 农宅使用情况

（2）经营方式以个人经营和出租给他人居住为主

从整体经营方式来看，目前农户个人利用农宅开展经营占45.4%，出租给个人或企业用于居住占45.6%，出租给个人开展经营占6.9%，而出租给集体/企业统一开展经营仅占2%。

（3）集体统一开发利用农宅收益明显较高，但未形成规模

从收入状况来看，出租给村集体或者社会资本用于统一开发经营的经营状况和经济收益最好，但目前尚未形成规模。

图2 农房经营年均收入

（4）经营效果未达到主观预期

从整体经营状况来看，半数以上（55.6%的农户）认为经营状况一般，认为经营状况较差和非常差的农户达到11.3%。28.3%的农户认为经营状况较好，仅有4.8%的农户认为经营状况非常好，说明经营尚未达到经营者的预期。

3.引入社会资本的情况