一 我国商业地产现状

2009年我国房地产市场快速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别增长43.6%和76.9%，与2008年-14.7%及-16.1%的数据相比较，可以看出从2009年开始我国房地产市场整体开始回暖。在商业地产方面，商业营业用房市场也呈现快速增长的趋势，全年投资完成额达到4180.7亿元，同比增长24.6%，为2005年以来最高的增长速度，甚至高于同期住宅开发投资额。^[1]可以看到，2001～2009年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%～39.5%之间；而在平稳度过金融危机的冲击后，我国的商业地产也迎来了一轮新的快速增长期。2000～2009年的十年间，商业营业用房投资额及增长率见表1与图1。

表1 2000～2009年商业营业用房投资额及增长情况

图1 2000～2009年商业营业用房投资额及增长情况

2009年我国商业营业用房销售面积达到5328.03万平方米，比2008年增加了1121.97万平方米，增长率为26.7%。从销售面积指标上分析，从2000年开始我国商业地产的销售进入高增长时期，在这期间销售面积保持25%左右的增长速度，但进入2006年后，增长趋势明显放缓，2008年的销售量受到全球金融危机等因素的影响甚至出现了全年9.4%的负增长。但进入2009年，商业地产的需求被释放出来，商业营业用房销售面积再次达到了两位数的增长率，为2006年以来最高年增长速度，可以认为从2009年底开始，中国的商业地产逐渐走出低谷，并呈现逐渐恢复的趋势（见表2和图2）。

表2 2000～2009年商业营业用房销售面积及增长情况

图2 2000～2009年商业营业用房销售面积及增长情况

2010年1～7月，全国商业营业用房的各项评估指标的增长速度都呈现强势增长趋势。根据中国指数研究院公布的数据，从供给方分析，2010年1～7月，全国住宅、办公用房及商业营业用房新开工面积显著增长，分别同比增长65.9%、64.0%和66.7%，增速较2009年分别提高55.4个、50.2个和43.7个百分点，其中商业营业用房增速最高，高于住宅和写字楼。从竣工面积考虑，住宅、办公楼、商业竣工面积分别同比增长10.3%、下降1.6%、增长32.1%，商业营业用房增速明显高于住宅和办公楼。从需求方分析，2010年1～7月，全国住宅、办公用房和商业营业用房销售额分别同比增长11.7%、74.3%和47.9%，而住宅、办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长7.1%、39.4%和36.6%，可以看出，由于国家宏观政策的影响，2010年我国住宅需求市场受到较大的影响，各项销售指标增速同比下滑严重，而商业营业用房和办公用房相反表现出旺盛的需求。

进入2010年，商业营业用房的平均销售价格呈现微涨的态势，总结其原因主要有以下两个方面：第一，从2007年开始我国住宅价格就高于商业营业用房价格，按照国际惯例，商业地产作为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。正是由于近年来“商住倒挂”使得商业地产长期处于价值洼地。2009年按照北京房地产交易网的数据，住宅大约上涨了29%，同期商业物业上涨不到1%。所以，大部分业内人士和投资者都认为在房地产新政后一直徘徊不前的商业房地产应该有一个补涨的行情。第二，中国政府从2009年开始就出台了一系列限制商品房价格过高的政策，特别是“国十条”的推出，使大部分投资者对住宅投资处于观望态势。从住宅市场撤离的资金加上市场上本身较为充裕的流动性使得投资者在通货膨胀的预期下需要找到低风险的保值渠道。资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地，2005年以来停滞不前的商业房地产成为这些资金较稳妥的一个去向，从而推动商业房地产价格上涨。根据21世纪不动产商业地产市场研究中心的数据，2010年1～7月，北京市商业项目新开盘的18个项目的价格走势趋于平稳上升，平均价格大约在40000元/平方米，特别是5月份开盘的北京One和西绒线26号这两个项目，销售价格已达到了60000元/平方米。

商业营业用房的租金在2010年的上半年上扬趋势明显，尤其是新政颁布之后大城市的租金价格不断攀升。以北京市场为例，根据21世纪不动产商业地产市场研究中心的数据，北京在2010年1月新开盘的商业项目的整体租金价格维持在4元/平方米/天左右的水平；而到了5月，新开盘项目的租金就整体上扬，达到5元/平方米/天的水平；6月平均租金已达到了6元/平方米/天