一 深圳公共住房体系的基本背景

深圳是一个经济大市、人口大市，却是一个土地小市。特区成立30多年来，以GDP年均增长25.80%、建设用地年均消耗28平方公里的速度，完成了快速城市化的过程。2014年全市GDP突破1.60万亿元，财政收入5560亿元，实际管理人口超过1800万（户籍人口400多万），但是全市土地总面积仅1997平方公里，其中规划建设用地面积968平方公里。深圳以极其有限的土地空间承载着巨大的经济和人口总量。

30多年来，深圳从一个边陲小县发展成为一座现代化大城市，创造了世界城市发展史上的奇迹。在快速工业化、城市化进程中，深圳市规划土地管理制度一直走在全国前列，在创新中进步，在发展中完善，有力地支撑了深圳社会经济的快速发展。

2005年之后，房价高企，住房保障体系逐步建立。2005年下半年开始，深圳市房价迅速攀升。国家开始加强宏观调控，深圳市也出台了一系列政策措施，一方面坚决执行国家调控政策，另一方面，也不断加强与社保、地税等部门的联动，强化市场监管，完善房地产信息系统建设。此外，深圳市在全国范围内率先建立以廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房为主的住房保障供应体系，多层次、多渠道满足住房困难群体的住房需求。

深圳市公共住房体系的演变，根植于本市经济社会发展实际情况，有以下几个基本背景。

一是经济总量持续扩大并保持中高速增长。特区成立30多年来，GDP年均增长25.80%，2015年GDP达到17500亿元，居全国大中城市第4位；在全国经济增速普遍放缓的情况下，近几年仍保持约10%的增长速度，城市现代化程度高，经济转型比较成功，人口与资本聚集能力强，创新驱动基本形成。

二是人口持续增长并以适龄购房人群为主。全市常住人口为1138万人，其中户籍人口仅355万人，实际管理人口则接近2000万人，深圳每平方公里人口高达1万人，人口密度居全国前列。2006～2016年，深圳市常住人口由871.1万人增长到1137.89万人，呈逐年净流入的态势。其中，2015年户籍人口370万，户籍与非户籍人口倒挂情况突出。常住人口处于持续净流入状态，“十二五”期间新增常住人口103万人，特别是2015年新增常住人口近60万人，为近8年的最高水平，相当于一个中等城市的人口规模。人口平均年龄在30岁左右，其中25～44岁年龄段的人口最多，占总人口的50.75%，适龄购房及住房需求群体庞大。而且，随着产业结构在全国率先转型升级和“补短板”的推进，大量人才还在加速聚集。

三是未来城市建设空间不足。深圳全市土地面积仅1997平方公里，规划建设用地968平方公里，约为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，但城市发展较快，全市新增建设用地已近“天花板”（建成区面积接近行政区面积的50%，至2020年全市净增建设用地不足8平方公里），且外围没有价格低、供应规模大的郊区（县）来缓冲供求紧张、房价上涨。同时，目前90%的新房供应靠城市更新，但城市更新周期长、难度大，未来居住用地供应紧张的局面难改。

四是住房结构与城市现代化水平不匹配。根据2014年深圳市建筑物普查和住房调查，目前全市住房总面积为5.6亿平方米、总量1041.4万套（间）。其中，全市商品住房、政策性保障性住房、单位及个人自建房和其他住房共计362万套，仅占全市住房总量的34%，而功能不完善、配套较差的原村民自建房、工业区配套宿舍占全市住房总量的66%，违法建筑（主要是原村民违法自建住房）客观上弥补了政府应承担的公共租赁住房空缺，但也带来了巨大的安全隐患（见图1）。

图1 深圳市现有住房构成

五是潜在购房需求旺盛。近年来，深圳人口增长加快，目前全市实际管理人口接近2000万，每年人口还在净流入，带来大量潜在的住房需求，加上本市人口结构年轻（平均30岁），入户门槛较低，家庭住房面积小（商品住房套均建筑面积仅89平方米），住房自有率低（住房自有率仅33%），以及在经济结构调整期的资产配置需求增加，首次购房、改善型购房、投资购房等需求比较旺盛。

六是居住成本上升较快，对实体经济产生冲击。深圳市房价由2005年的7040元/平方米，上涨至目前55000元/平方米，并带动了商品住宅租金上涨。尤其是近些年，居住成本上升较快，已影响到城市吸引力。与此同时，深圳市城中村解决了70%流动人口的居住问题，但随着近些年城市发展的需要，城市更新的步伐加快了，较低居住成