单位制社区是我国城市生活的一种独特而又重要的现象，其在产权类型、居民结构、服务供给、社区参与等方面都具有鲜明特征。近年来，单位制社区的治理创新已成为社区治理和社会建设的一个新热点。我们选择北京市两个进行了物业化改造的典型社区，描述其物业化改造的条件、过程、做法和效果，分析北京市单位制社区物业化遇到的问题和形成的经验。

一 研究选题

改革开放以前，单位制是我国城市社会的重要组织形式，既是基本的生产单位，也是重要的生活单位。单位提供广泛的社会服务，可以完成从出生到去世的全程覆盖，形成了极有特点的“单位制社区”。改革之后，单位制出现了巨大变化，呈现两极分化的趋势，一部分单位随着改制而转变甚至消亡，其承担的服务也陆续社会化、市场化，而另一部分单位则进一步强化，并向其职工和家属提供更为全面和多样的服务。单位制改革，是我国城市改革的一个重要组成部分，也对我国城市社区的发展和变化产生了重要而又深远的影响。理解和把握我国城市社区发展的历史脉络和可能途径，就需要针对单位制社区的历史和现状进行深入研究。

单位制社区有着自身的特点。在空间上，单位制社区有着封闭性。以空间为治理基础的城市政府管理体制（街居制）难以进入单位制社区。由于居民与单位存在多种关系，居民的工作与生活无法在时间与空间上截然分开。因而，在单位制社区内部，存在熟人社会、居民同质化、居民利益相近、便于管理等特点。但也因此，在出现利益纠纷时，居民更易于动员。而市场化改革以来，单位制社区更趋复杂化。出于产权复杂化、居民多样化等原因，单位制社区的运营成本日益高昂。如何在这一背景下转变服务模式、实现减负增效的目标成为需要思考的重要问题。

因此，研究单位制社区的公共服务与社区治理，对于做好北京市的社会建设也具有重要意义。以海淀区为例，全区共有社区570个，共包含小区1766个，其中驻区中央、市属单位、部队大院等单位制社区占比高达58%。这些单位制社区的管理和服务往往自成一体，与“地方”泾渭分明，依然带有传统的“单位办社会”的强烈色彩。做好海淀区的社会建设工作，就必然涉及驻区单位制社区的治理与服务。

然而，单位办社会——单位继续为其社区居民提供多种社会服务——已与我国城市社会治理创新的基本目标偏离。根据国管房改〔2014〕504号文件^[1]的要求，单位一方面要开放单位社区的物业服务市场，另一方面要把原有的物业服务提供部门改造成有竞争力的市场经济主体，通过发放补贴的方式培育单位职工购买物业服务的市场习惯。比如，海淀区的单位制社区中，物业服务多由单位后勤或单位后勤转制而成的物业公司提供，普遍具有服务主体形式多元、标准化程度偏低、资源要素的市场配置程度不高等特点。在单位制社区中，物业服务的需求与供给并未通过市场机制进行配置与调整。因此，对单位制社区进行物业化改造，是试图将单位后勤负责的传统物业服务方式转变为物业公司提供服务，将单位配置物业服务资源转变为市场配置物业服务资源。这将会是北京市深化社会体制改革的一个方面，也会是北京市单位制社区管理创新的一个核心任务。

二 案例分析

我们关注单位制社区的物业化改造过程，即将原来由单位后勤部门负责的社区物业服务，转为由市场化的物业管理公司负责的过程。为此，我们分别选择了两个较有代表性的单位制社区作为分析案例。

案例一：W大学N社区属于W大学家属区。该社区为封闭小区，居民超过2000人，住户多为W大学离退休职工及在站博士后。房屋产权类型多样，既有完全产权的业主，也有承租的住户（物业长期使用人），还包括教职工及博士后的周转房。后两种住房的产权为本单位所有。60岁以上老年人有500～600人。N社区2013年开始物业化改造。

案例二：D社区是国家某部委下属某研究所的家属院。其中共有四栋家属楼，4号楼属于该部委的家属楼（该部委并不位于该地区），而1～3号楼属于该研究所的家属楼。住户对房子具有完全产权，可以进入市场自由交易。院内住户构成：外来购房者、该部委职工、该研究所职工各占1/3。D社区2012年启动物业化改造。

两个案例均为驻区中央单位，属于典型的单位制社区，但它们又在产权结构、人口规模、居民构成、服务