住宅专项维修资金是以住房商品化、社会化为目标的城镇住房制度改革的一项重要组成内容，摆脱传统房管机关或单位负责住房维修，转向由购房产权人缴纳购房款相应比例的资金，专门用于购买住房后的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。可以说，住宅专项维修资金对住房顺利度过中年，安享晚年，保持住房的健康发挥了越来越重要的作用。同时，也极大地维护了住宅专项维修资金所有者的合法权益。随着北京市经济社会发展，城镇住房制度改革不断深化，以及相关法律法规不断健全完善，北京市住宅专项维修资金政策也经过多次修改完善，以适应房地产发展和业主安居生活新的需求。但是，这项政策在实施过程中仍然存在很多问题，严重侵害了业主合法权益，造成诸多社会不良影响。例如，目前北京市业主维权行为以及业主与物业服务企业的纠纷，大部分围绕此类问题展开，群众意见很大。因此，加快解决住宅专项维修资金政策问题已经引起社会各界共鸣。

一 北京城镇住房体制改革与住宅专项维修资金政策演进过程

住房的建管修始终是一个统一体，只是根据不同的历史条件，采取最为恰当的社会分工，各就其位，发挥各自功能。本部分内容，主要阐述了改革开放后，北京市城镇住房体制改革历史进程和住宅专项维修资金演进过程以及北京市城镇住房发展的基本情况。

1.北京市城镇住房体制改革历程

1980年4月5日，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，指出“要考虑城市建筑住宅，分配房屋的一系列政策……”1980年6月22日，中共中央、国务院批转关于《全国基本建设工作会议汇报提纲》的通知中明确提出，“要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种办法，把路子走宽一点。”“除由国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人建房、买房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。”“不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。”邓小平同志的讲话以及《全国基本建设工作会议汇报提纲》，对全国城镇住房制度改革目标、任务和步骤做了总体设计。北京市委、市政府认真贯彻落实中央城镇住房体制改革方针政策，积极探索，突破创新，有序推进，在很多方面走在全国前列。以上述内容为标志，我们将北京市城镇住房体制改革大致划分为以下几个阶段。

（1）房改起步阶段（1980年）。根据国务院批转的《全国基本建设工作会议汇报提纲》相关内容，北京市进行了积极贯彻落实，主要以公房和新建住宅补贴出售为主要内容。例如，1980年11月，北京房地产管理局将团结湖统建的两栋住宅楼以建筑面积每平方米180元出售给个人。1983年底，北京市房地产管理局将丰台区刘家窑南里一幢7500平方米的住宅楼房以建筑面积每平方米835元出售给102户华侨和侨眷。1984年7月，北京房地产管理局将刘家窑一幢3000平方米新建住宅补贴出售给54户职工，建筑面积售价为每平方米300元，购房人出1/3费用，单位补贴2/3费用。1985年，依据北京市政府颁布的《北京市新建住宅补贴出售试行办法》，新建住宅均以先卖后分的原则，划出不低于竣工面积的20%按照住房困难程度有限配售（售价为建筑面积每平方米300元）。1987年11月18日，北京市政府根据国务院对城镇住房制度改革的新部署，制定新建住宅补贴出售政策，开始以全价出售给个人。例如，北京市房地产管理局将西罗圈两栋住宅以建筑面积每平方米1000元出售给个人。

（2）房改试点阶段（1988年）。1982年2月，国务院印发的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》要求，从“1988年起，用三五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开”。结合自身实际情况，同年7月，北京市住房制度改革办公室成立，18个区县相继成立领导小组和办公室。根据北京市城镇居民住房产权的多元性、隶属关系复杂性、地区之间差异性等情况，首选了市六建公司、市百货大楼、航空航天部四院等11家单位，为按标准价优惠售房试点单位，出售新旧楼房1000多套，消除了“不提高工资，房改就不能起步”的疑虑。1989年底试点单位扩大到100家，1990年试点在全市全面推行，30多家中央在京单位也先后参加房改试点。1991年底，北京市属单位4300万平方米住房进入房改程序，占北京