一 西安房地产市场发展回顾

1.发展概况

2000年开始实施的西部大开发，为陕西以及西安的经济发展和城市建设提供了极好的机遇。借着西部大开发的东风，西安市的房地产产业得到了蓬勃发展。2002年以来的西咸一体化为西安市房地产产业的发展注入了新的活力。伴随着政府各项宏观调控政策的平稳运行以及市场环境的持续改善，西安房地产产业的发展随之渐入佳境。

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，为了稳定市场发展，政府开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。2002～2007年的六年里，西安楼市保持了供需两旺的发展态势，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘”，整体市场供应及销售保持了年增长30%～40%的增长速度，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环周边向三环外拓展。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的态势。在此情况下，西安市场出台了部分刺激消费的政策，购房者观望情绪于2009年逐步消弭。

2.开发量增速明显

从图1可以看出：2000年以来西安商品房市场供应量逐年稳步增加，即使2005年国家出台了一系列调节房地产市场的宏观政策，西安房地产市场也几乎没有受到太大的影响，多年来西安商品房供应量年增幅基本保持在30%以上。但2008年，受全球经济危机影响及地震等因素影响，西安市商品房开发量相对上年有一定程度的下降。进入2009年，伴随着买方市场观望情绪的消弭，多数开发企业资金压力减轻，商品房市场供应量重新高涨，2009年商品房开发量再次走高并超过2007年市场最高水平，增幅超过40%。

图1 2000～2009年西安市商品房供应状况

3.销售市场交易活跃

近十年（2000～2009年）商品房销售市场伴随着房地产开发投资的快速增长，在宏观经济向好的带动下也呈现热销的局面，市场交易活跃，销售面积和销售额大幅增长。2000～2003年，商品房销售面积每年平均增长34.6%，其中2003年商品房销售面积较上年增长44.5%，2004年较2003年增长48.39%，2005年在国家宏观调控政策的影响下，全国大多城市商品房销售均开始有回落表现，而西安商品房市场销售量较2004年仍增长了9.9%。总体来看，2000～2007年，商品房销售均呈现逐步增长之势，2008年市场表现为短期回落，但至2009年，西安商品房市场总销售1337.6万平方米，较2008年同比增长99.97%，超出2007年39.62%（见图2）；总体来看西安房地产市场泡沫很小，投机购房行为比例较小，刚性需求强劲，市场需求潜力较大。2009年12月，西安商品房销售量216.79万平方米，环比增长41.77%，再次刷新了17年以来西安商品房市场单月销量的记录，为2009年的西安楼市画上了一个圆满的句号。

图2 2000～2009年西安市商品房销售状况

4.商品房价稳中有升

对西安普通住宅市场价格的监控数据显示：2000年西安普通住宅市场平均在售均价为2625元/平方米，到2005年，西安商品住宅平均在售价格为3098元/平方米，这一阶段西安住宅市场价格走势一直较为平稳。而从相邻各年环比增长速度来看，平均年增长速度为3.37%。2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%时，西安商品住宅价格较上年仅增长了4.9%；2000～2007年，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。西安的购房需求是以实际的居住需求为主导的，房价走势平稳也是市场必然；2008年全国一线城市房产价格大幅下滑，而西安的房价依然呈现增长，2009年在国家房地产刺激政策的引导下，房价涨幅有所加大，均价增长至4874元/平方米（见图3）。

图3 2000～2009年西安普通住宅价格走势

2004年以来，我国房地产市场政策指向集中于增加居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给，以及促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格，“房价”问题一直是近年政策调控的核心。在政策调控下，我国房价均受到不同程度的影响，2004～2009年政策调控下我国与西安住宅均价涨幅变动对比如图4所示