太古仓码头地处珠江后航道，靠近白鹅潭，整个码头区域占地约7.1万平方米，其中陆域面积约5.4万平方米，码头岸线长312米。太古仓码头原为广州港集团河南分公司装卸作业码头，由3座丁字形码头、7座仓库和后方场地及建筑物构成。码头于2007年6月正式停止装卸作业，进入转型改造阶段。2010年3月始，太古仓码头沿江7座仓库和外部环境改造相继完成，电影库、国际葡萄酒采购中心、创意园、游艇俱乐部等业态陆续对外营业。

2010年11月12日，亚奥理事会成员以及14个参赛国家地区的官员运动员代表在太古仓码头登船，开始了“一江欢歌”的珠江巡游活动，奏响了广州亚运会开幕式的序曲。11月18～24日，作为“亚运美食文化节”系列的海珠美食文化周在太古仓码头成功举办，吸引了超过30万的国内外游客前来参观消费。在亚运会和亚残运会举办期间，约10批次的国内外记者采访团参观考察了太古仓码头。太古仓码头转型改造初步成果得到了上级部门、同行以及社会各界的广泛认可。

一 太古仓码头转型改造背景分析

（一）城市功能规划的调整是太古仓码头实施转型改造的外部条件

1998年，广东省委、省政府对广州市城市建设提出了“一年一小变，三年一中变，十年一大变”的要求。2000年，广州率先在全国大城市中推出《广州市城市建设总体战略规划纲要》，确定“南拓、北优、东进、西联”以及完善中心城区核心功能的发展战略，2006年进一步明确为“南拓、北优、东进、西联、中调”，对中心城区着重“调优、调高、调强、调活”。随后，广州市政府对“退二进三”和珠江两岸景观整治进行了整体部署，颁发了《关于广州市区产业“退二进三”工作实施意见》和《关于加快市属国有企业“退二进三”工作实施意见》，鼓励企业利用原址土地建设创意产业园，发展工业设计、室内设计、广告设计、产品设计、环境设计、时尚艺术、产品展示、仓储、物流等生产服务业。城市功能规划的调整，使得太古仓码头地块转型改造势在必行，同时亦提供了政策依据和改造路径。

（二）码头作业效益低下是太古仓码头实施转型改造的内在动力

20世纪末，随着船舶大型化和航道深水化的发展趋势，太古仓码头装卸业务日趋萎缩，码头效益也逐渐从盈利转为亏损。转型改造前，太古仓码头是广州港集团河南港务分公司主要装卸码头，职工人数最多时达到500人，年亏损约500万元。为了扭亏为盈，产生更大的经济效益，广州港集团亦将转型改造提上议事日程。

（三）北京798创意园区和上海新天地等旧建筑改造项目的成功为太古仓码头转型改造提供了借鉴

退出装卸作业后，太古仓码头能做什么，可否产生更大效益是经营企业不得不思考的问题。北京798创意园区和上海新天地项目在商业运作上的成功，很大程度上鼓舞了国内众多投资人的信心，作为参考的案例，具有很强的借鉴意义。

二 太古仓码头项目定位及业态规划分析

为响应市委市政府的号召，做一个负责任的开发商，广州港集团成立了专门的机构，负责包括太古仓在内的内港区码头的转型开发，并由该机构对太古仓码头的开发建设、招商运营进行统筹策划。经过充分的市场调查分析和专家论证，结合项目的实际情况，广州港集团提出了项目转型开发的总体思路：在保留原有码头区完整性、真实性和历史内涵的基础上，保护利用原工业建筑，运用现代运营方式注入新的内容，引进国际葡萄酒采购中心、展示库、创意设计工作室、电影库、游艇俱乐部、配套餐饮和精品酒店等业态，将太古仓码头打造成为一个集文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的城市滨水空间和商业文化景区。

（一）太古仓码头开发建设的原则是保留、修护和利用，确保工业建筑历史文化底蕴的传承

屹立在江边的几座仓库，据载是英资太古洋行于1904年始建的，是广州近、现代对外贸易和港口运输的重要历史遗迹，它见证了民国时期外资进入广州港口运输及仓储行业，亦见证了广州城百年社会历史变迁。对码头仓库的“原貌保留”和“修旧如旧”，实质保留的是历史，是一段段故事。深厚的历史文化底蕴，是太古仓码头与其他旧仓库的最大不同，亦为太古仓码头的商业运作提供了绝佳的题材。

（二）太古仓码头商业定位的原则是尊重物业现状，注重差异化和特色经营，实现项目商业价值和社会价值

北京798创意园区