近年来，在青岛市城乡一体化发展进程中，城市综合承载力水平得到大幅提升，城市居民生活质量普遍提高，新农村建设成效显著，广大农民群众生活条件正逐步得到改善。在当前扩内需保增长的经济形势下，为了进一步缩小城乡差距，让广大农民群众早日共享城市发展带来的切身实惠，就必须加快农民住房建设的改革与创新。因此，科学发展青岛市农民经济适用房就显得尤为重要，应作为青岛市近期的重点工作积极推进。

一 青岛市农民居住条件的现状概况

（一）城中村农民居住条件现状

村庄被城市建成区所包围，人口集中，用地紧张，居住条件较差，亟待更新改造。村庄现状居住用地是全体村民赖以生存的最后发展空间，现有房屋居住空间拥挤狭小，新房无处批建，住房困难户增多，住房困难多年得不到解决，有的村民不得不另寻他处租住。内部街巷狭窄曲折低洼，雨污管网不能与城市市政管网对接，虽然城市各项基础设施就在附近，村民们却享受不到城市发展带来的便利和舒适。

（二）城郊村农民居住条件现状

村庄位于城区外围，村庄建设用地相对宽松，村民住宅以平房、二层楼居多，多层住宅楼较少，村庄布局不够紧凑，设施不配套。村庄建设随意性较大，大量村民住宅未批先建，严重干扰了城市规划建设的正常秩序。近来，又出现了假借建村民楼而变相从事房地产开发的现象，正呈逐步蔓延态势。

（三）其他区域村庄农民居住条件现状

村村通工程改善了村庄对外的交通联系，实现了水、电、有线电视等设施的全覆盖，村庄的居住环境得到改善。但有些村庄建设缺少村庄规划指导，结构布局不够合理。村民住房多为平房宅院，房屋质量以及保温、隔热、抗震性能均较差，有的老房子年久失修，已成危房。另外，随着城市化进程加快，农村人口正在逐步向市区、镇驻地、中心村集中，偏僻村庄慢慢变成了空心村。

二 青岛市农民住房存在的问题

（一）改善居住条件是广大农民的热切期待

农村经济的稳步发展以及新农村建设的不断推进，增加了村民的经济收入，他们期待早日过上城里人的现代生活，改善目前住房条件成为提高生活水平的首选大事。

（二）没有适合村民购买的楼房

普通商品房价格过高，村民经济条件承受不了；经济适用房的优惠政策，广大村民又享受不到；从而使收入偏低的广大村民处于无房可买的境地。

（三）村庄建设缺少村庄规划作指导，影响了村庄改造进程

在没有村庄规划指导的情况下，大量村民住宅未批先建，造成村庄总体布局杂乱，不科学、不合理，各项功能设施配套建设不到位，难免与城市规划发生冲突。

（四）村庄建设用地得不到集约利用，浪费现象明显

城郊村村民二层楼的大量建设，以及建新房留旧房“一户多宅”的现象，造成了土地资源的浪费。由于只顾眼前利益，缺乏长远发展眼光，土地资源得不到集约利用，村庄发展受到制约。

（五）村民楼建设不规范，村民利益受到侵害

在利益的驱动下，出现了大量以建村民楼为名变相从事房地产开发的现象，此类房屋公然向社会出售，不但严重侵害了村民的集体利益，也严重干扰了房地产市场的正常秩序。

（六）城中村拆迁改造成本过高，村庄改造难以实施

城中村建筑密度较大，人口数量较多，在原村址拆除重建，拆迁安置成本高于拍卖剩余用地所获得的经济收入，缺少政府政策扶持，村庄改造难以实施。

三 科学发展农民经济适用房是城市发展的必然选择

所谓农民经济适用房，就是在农村集体土地上，利用村民的宅基地，集中规划建设只面向农民销售的住宅房屋。发展农民经济适用房，是立足于农民的实际情况，从根本上改善提高农民居住条件，拉动地方经济发展，加快推进城乡一体化进程的有效途径。

（一）农民经济适用房成本较低，符合农民的购房需求

农民经济适用房明显不同于普通商品房和经济适用房，农民经济适用房的建设主体是村集体，使用的土地是村集体村民宅基地，不以营利为目的，建设成本较低，符合农民的购房需求。

（二）发展农民经济适用房是社会主义新农村建设的需要

农民经济适用房是对村民宅基地的集约利用，实行统一规划，统一建设，推动农民居住区由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变。通过农民经济适用房的规划建设，能更好地完善各项设施配套，提高住房质量和性能，节约土地优