一 黑龙江省房地产市场发展现状

近年来，黑龙江省房地产业取得了快速发展，开发投资逐年大幅增长，市场容量急剧扩张，人民居住水平不断提高，棚户区改造及保障住房建设取得了领先全国的业绩。2011年前三季度继续保持着这一高速平稳发展的趋势。

（一）房地产投资开发高速增长

2011年1～9月，黑龙江省完成房地产开发投资额752.0亿元，比上年同期增长46.6%，环比增长3个百分点，增速列全国第6位，占黑龙江省固定资产投资（3913.8亿元）的19.2%。其中国有及国有控股114.9亿元，增长77.0%；民间投资592.4亿元，增长38.7%；外商及中国港澳台商投资17.7亿元，增长2.1%。

（二）房地产到位资金充裕，施工、开工面积快速增加

2011年1～9月，黑龙江省房地产到位资金1077.2亿元，同比增长61.9%。房屋施工面积10767.8万平方米，同比增长67.9%。房屋新开工面积5743.9万平方米，同比增长51.3%。房屋竣工面积611.8万平方米，增长98.1%。其中住宅487.5万平方米，增长92.2%^[1]。

（三）商品房销售面积、销售额快速增长

面对一线大成市、沿海发达城市房市成交量大幅下跌景象，黑龙江省在自住性及改善性住房需求刚性支撑下，房地产市场仍然表现出销售面积、销售额快速增长的景象。2011年1～9月，黑龙江省商品房销售面积1811.9万平方米，同比增长27.45%，环比下降0.15%，增速比全国高14个百分点，列全国第5位，其中住宅销售1597.1万平方米，增长25.6%。商品房销售额764.3亿元，同比增长39.5%，其中住宅640.6亿元，同比增长35.8%。

（四）商品房价格环比微降，但仍在高位运行

虽然，北、上、广、深等一线大城市都已出现大幅降价现象，但黑龙江省的房地产市场表现平稳、反映滞后，价格仍在高位运行。2011年1～9月，黑龙江省商品房平均销售价格4220元/平方米，同比增长9.5%，比上月下降2元/平方米，环比下降2.0%，其中住宅4011元/平方米，增长8.2%。房地产景气指数104.9，增长0.2%。

（五）房屋竣工面积超速增长

受一年来“限购”政策制约，一线大城市商品房销售量逐月减缩，那里的开发商已经采取少拿地、缓开工、迟上市的退守对策，而黑龙江省却表现迥异。2011年1～9月，黑龙江省房屋竣工面积611.8万平方米，同比增长98.1%，比上半年（141.7万平方米）增加470.1万平方米，房屋竣工面积增加较快，主要受住宅、住宿和餐饮用房及文化体育娱乐用房的竣工面积增加因素的影响。

（六）保障性住房建设和“三棚一草”改造大提速

2011年，国家实施保障性安居工程，并与全国各省区签订了责任状，下达给黑龙江省的棚户区改造和保障性住房任务高达83万套，占全国1000万套的8.3%，比上年计划增加了24%，居全国首位。同时黑龙江省还要实施农村泥草房改造22万套，总的目标是105万套，保障性住房资金需求约1180亿元，供地需求550万平方米^[2]，任务艰巨。但在省委、省政府及全省人民共同努力下已于9月末全部开工，质高速快，领先全国。

二 黑龙江省房地产市场发展趋势分析

当前，世界政治形势纷繁复杂，海湾地区国家内乱不断，美伊矛盾急剧升级；国际贸易纠纷日趋强烈，欧洲国家主权债务危机频繁爆发、难解难分，发达国家经济企稳回升趋势不明；中国实行一年多的严格的“限购”房地产调控政策开始发效。受此影响，2011年第四季度及2012年黑龙江省的房地产市场将以怎样的趋势向前发展？对此必须加以科学判断。

（一）房地产市场价格步入下行通道

受国际国内宏观复杂经济形式影响，黑龙江省房地产市场在岁尾年初短时间内成交量将持续低迷，刚性需求观望情绪浓厚，新房市场打折促销现象将延续下去，但明年一季度之前房价不会大幅跌落。二手房市场上业主惜售，但受取暖费改革（由凭房产证明和收据实报实销变为以户口为依据，每户明补一人）、贷款利率上调影响，多套房业主（特别是贷款或亲朋举债买房者）或“忍痛割肉”降价销售；而刚性需求者则期待市场更大幅度下跌，观望情绪更加浓厚。总之，2012年如果国家宏观调控房地产政策不变，黑龙江省房地产市场价格将步入下行通道，但下跌幅度将远弱于北、上、广、深等一线和二线城市。

（二）房地产企业将现重组调整

目前看，中央政府从严调控房地产市场，打压房价的政策短期内不会改变。温总理11月8日在莫斯科圣彼得堡讲话：“中国房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，调控目标是要使房价回