丰台区政协城乡建设和管理委员会组成“丰台区老旧小区管理问题与对策”联合调研组，自2011年3月至5月，采取多种形式开展了一系列调研活动：分别听取了19个丰台区政府有关部门、街道关于老旧小区改造与管理情况通报，并与部分物业公司代表、社区干部和居民代表进行座谈，同时，委托丰台区社会工作办公室在7个街道的20个社区，就调研课题进行了问卷调查；专程赴朝阳区考察学习老旧小区改造和管理方面的经验。通过一系列调研活动，全面了解了丰台区近年来老旧小区改造和管理的情况，在反复研究讨论的基础上，形成了本调研报告。

一 丰台区老旧小区基本情况

参照北京市2008年环境建设任务书（市环指发〔2007〕35号）的有关规定，通常将1990年以前建成的无产权或多产权且无物业管理的、拥有三栋楼以上规模的住宅小区称为老旧小区。依据区社会办调查统计，丰台区现有老旧小区286个，分布于全区15个街道（地区）的106个社区，涉及居民13.93万户40.45万人，其中常住人口32.48万、流动人口7.97万，比例接近4∶1。

这些在福利分房制度下形成的老旧小区，最早的建成于20世纪50年代，多数建成于20世纪八九十年代。依房屋产权划分，大体为三种类型：独家产权单位的138个，占比48.3%；多家产权单位的127个，占比44.4%；无产权的21个，占比7.3%。依小区目前管理模式划分共计6种类型：单位自管的123个，占比43.0%；居委会代管的120个，占比42.0%；产权单位委托物业公司管理的23个，占比8.0%；无人管理的10个，占比3.5%；居村共管的4个，占比1.4%；由房管部门或居民自管会管理的各3个，分别占比1.0 %。

中共丰台区委、区政府对老旧小区环境整治非常重视，从2003年以来，共投资8.5亿元，对老旧小区实施以修复甬道、修建休闲广场、粉刷楼房内外立面、修复破旧门窗、安装路灯、绿化美化、拆除违法建设、铺设雨污水管线等为主要内容的整治工程，改善了居民的居住环境，赢得了广大居民的拥护和称赞。

二 老旧小区存在的主要问题及原因

丰台区政府近年来虽然投巨资下大力对老旧小区加以改造，改善了环境，完善了部分设施，但因小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，改造后的小区仍不能完全满足居民的生活需求，有些问题群众反映仍然强烈，特别是因小区的管理缺失，导致小区改造整治后的成果难以巩固，不同程度地出现了“一年出新，两年回潮，三年脏乱差”的现象，引起居民群众的不满。据丰台区信访办统计，2009～2010年，信访办共受理涉及老旧小区方面的信访件638件，信访主要涉及环境、卫生、违法建设、用水用电、小区治安等问题。另据抽样调查显示，对目前老旧小区现状表示不太满意和不满意的占到了71.6%。在目前小区急需解决的问题中，被调查群众的需求依次为：卫生保洁69.8%，规范停车管理58.9%，绿化养护58.8%，提高社区治安水平56.8%，消除安全隐患36.5%，房屋维修和管理34%，完善水、电、气、暖配套设施18.4%。上述调查数据表明，卫生保洁、停车管理、绿化养护和社区治安等管理问题，是居民普遍关注的主要问题。

（一）缺乏长效管理机制，脏乱差现象反弹严重

2003年以来，丰台区政府投入大量资金对老旧小区进行整治，但因没有规范化的日常维护管理，整治后的效果得不到有效巩固，出现了“前治后乱”的状况，主要表现是：违法建设回潮；小商小贩随意进出小区、占道经营、摆摊设点，影响了小区卫生、环境和秩序；居民在小区内随意堆放杂物；绿地无人养护管理，枯死严重；废纸、塑料袋等杂物到处皆是，环境卫生差；公共设施损坏无人修，墙上张贴的小广告无人清理。

（二）机动车乱停乱放，影响居民出行

近年私家车数量增长迅猛，使得原本空地就不多的老旧小区更加拥挤，机动车的增加与有限的停车位矛盾日益突出。为了停车，一些车主随意私装地锁或侵占绿地、人行步道和公共活动场所停车，甚至堵塞消防通道。停车秩序混乱，不仅给居民出行带来不便，也为紧急救护和消防埋下了隐患。

（三）人防物防技防缺位，居民安全感较低

与新建小区比，多数老旧小区的治安状况较差，侵财类案件高发，群众安全感普遍较低。原因主要是多数老旧小区安防设施不全，未实行封闭管理，没有设立门卫和巡防制度。特别是无产权的老旧小区，除了社区民警，基本上没有其他治安管理力量，物防、技防设施普遍